10 VẤN ĐỀ LƯU Ý KHI THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Thủ tục hành chính về đất đai là thủ tục hành chính thông dụng nhất với người dân, khi mua nhà, mua đất, cho thuê nhà đất hay đăng ký các biến động đất đai đều cần phải thực hiện các thủ tục này. Thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến tài sản có giá trị lớn, quyền lợi ích thiết thực của người dân nên theo sự phát triển xã hội, nhu cầu của người dân, các thủ tục hành chính này cũng được sửa đổi, bổ sung theo hướng cải cách, đơn giản hơn và thời gian thực hiện được rút hơn. Nhằm tạo thuận lợi và nắm bắt kịp thời các quy định mới khi thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất, FDVN đưa đến Quý vị 10 lưu ý khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cụ thể như sau:

1. LƯU Ý THỜI HẠN PHẢI TIẾN HÀNH CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI ĐỂ KHÔNG BỊ PHẠT

Các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động đất đai được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013. Trong đó với một số trường hợp có quy định thời hạn người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục hành chính tương ứng, cụ thể:

Thứ nhất, đối với đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

d) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

đ) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

e) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề”.

Khi thực hiện một trong số các quyền của người sử dụng đất nêu trên không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.

Trong trường hợp chậm thực hiện các thủ tục đăng ký biến động nêu trên thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP với mức phạt như  sau:

“2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này”.

Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Thứ hai, đăng ký lần đầu đối với thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký.

Trên thực tế hiện nay, ở các vùng nông thôn khá phổ biến về tình trạng người dân sử dụng đất nhưng không tiến hành đăng ký đất đai. Một suy nghĩ mặc định rằng người nào sử dụng thì quyền sử dụng đất đương nhiên cũng sẽ được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên, pháp luật đất đai đã có khung hành lang pháp lý đề củng cố công tác quản lý được hiệu quả đó chính là sự phối hợp của người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp đối với cá nhân, hộ gia đình đó – cụ thể là việc đăng ký đất đai lần đầu đối với thửa đất sử dụng nhưng chưa đăng ký. Đây vừa được coi là quyền, vừa được coi là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP trong trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu đối với thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng ở khu vực nông thôn, nếu khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt tại nông thôn.

2. THỜI GIAN THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Một trong những mối quan tâm hàng đầu của người dân khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói chung và quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó chính là thời gian để các cơ quan nhà nước thực hiện các thủ tục hành chính. Tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các mốc thời gian tương ứng với một số thủ tục hành chính nhất định sau đây:

STT

Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai

Thời  hạn thực hiện

1

Giao đất, cho thuê đất

Thời hạn thực hiện không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

2

Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Không quá 15 ngày

3

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Không quá 30 ngày

4

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng

Không quá 15 ngày.

5

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Không quá 15 ngày.

6

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp:

– Trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

– Xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

– Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;

– Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất

Không quá 10 ngày.

7

Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý.

Không quá 15 ngày.

8

– Gia hạn sử dụng đất.

– Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Không quá 07 ngày.

9

– Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

– Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

Không quá 05 ngày.

10

– Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

– Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

– Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất.

– Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp.

Không quá 10 ngày.

11

Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Không quá 30 ngày.

12

Cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho nhiều người do đo vẽ lại bản đồ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ.

Không quá 50 ngày.

13

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện.

Không quá 45 ngày.

14

Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Không quá 60 ngày.

15

Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Không quá 90 ngày.

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nêu trên là kể từ khi các cơ quan có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ.

3. NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ THỂ ỦY QUYỀN CHO NGƯỜI KHÁC ĐỂ THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Tại Nghị định 61/2018/NĐ-CP đã được Chính phủ đã ban hành để thay thế Quyết định 09/2015/QĐ-TTg về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính. Tại Điều 6 của Nghị định này quy định quyền và trách nhiệm của các nhân khi thực hiện các thủ tục hành chính. Tuy không có quy định cụ thể về trường hợp được ủy quyền của người khác thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, nhưng tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 61/2018/NĐ-CP quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khi nhận kết quả thực hiện thủ tục hành chính tại bộ phận 1 cửa có quy định về trường hợp ủy quyền cụ thể: “Trường hợp được ủy quyền nhận thay thì mang thêm giấy ủy quyền của người đã ủy quyền đi nhận thay kết quả”. Mặt khác, đối chiếu các quy định của pháp luật đất đai, Luật đất đai 2013 đã có những quy định về việc tiến hành ủy quyền cho 1 cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất, hoặc các thủ tục hành chính khác như trong trường hợp quyền sử dụng đất được công nhận cho hộ gia đình, một nhóm người hoặc thừa kế quyền sử dụng đất do người chết để lại. Điều này là phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như quy định của pháp luật hiện hành. Như vậy, có thể ủy quyền cho người khác đi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Tuy nhiên, khi thực hiện việc ủy quyền lại cho người khác thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cần lưu ý phù hợp với quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền như sau:

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

– Về hình thức: hợp đồng ủy quyền phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

-Về nội dung: Nội dung của hợp đồng ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.

– Thời hạn của hợp đồng ủy quyền có thể theo thời gian hoặc theo vụ việc.

– Ủy quyền lại phải đáp ứng các điều kiện như: Có sự đồng ý của bên ủy quyền, do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu. Và hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Ngoài ra, đối với hoạt động ủy quyền để thực hiện 1 số thủ tục hành chính đáp ứng các điều kiện về không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản thì các bên có thể làm Giấy ủy quyền và được chứng thực theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

4. CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN THỰC HIỆN VÀ NƠI NỘP HỒ SƠ CÓ THỂ KHÁC NHAU

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã nêu rất rõ về các cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cũng như quản lý quỹ đất. Thông thường tổ chức thì nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh; hộ gia đình, cá nhân thì nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc có thể nộp tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, có một số lưu ý nhỏ về thẩm quyền của UBND xã, phường, thị trấn khi tiến hành giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ khi thực hiện giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc về UBND cấp xã mà thuộc về Sở tài nguyên và môi trường hoặc Phòng tài nguyên và môi trường:

– Nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nếu là tổ chức.

– Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là hộ gia đình, cá nhân.

Sở TN&MT, Phòng TN&MT có những cơ quan chuyên môn phụ trách như: văn phòng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại bộ phận một cửa. Tương ứng với thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả khi giải quyết thủ tục chúng ta có thể thấy.

5. VỀ GIẤY TỜ NỘP KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính đã ghi nhận việc sử dụng bản sao, bản gốc các giấy tờ. Cụ thể tại các Điều 9 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, Điều 10 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Điều 11  Việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… và một số Điều khoản khác ghi nhận về việc hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính có thể là bản sao đối với các giấy tờ như: CMND, GCN quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, cần lưu ý một số thủ tục bắt buộc hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính phải là bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như:

– Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp (Khoản 1 Điều 9 TT24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng (Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền – Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định (Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất (Khoản 5 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Ngoài ra còn có một số thủ tục khác, tuy nhiên một mẫu số chung ở đây đó chính là hồ sơ khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất có thể nộp bản sao các giấy tờ liên quan đến nhân thân, hộ khẩu, các hợp đồng thực hiện quyền sử dụng đất. Phần lớn nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong trường hợp có thay đổi các thông tin trên GCN đã cấp, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Trên thực tế rất nhiều trường hợp khi tiến hành các thủ tục hành chính, các cơ quan Nhà nước có yêu cầu phải nộp Sổ hộ khẩu. Theo khoản 3 Điều 38 Luật Cư trú 2020, tất cả Sổ hộ khẩu vẫn còn giá trị đến hết ngày 31/12/2022. Từ năm 2023, Sổ hộ khẩu chính thức không còn giá trị xác nhận cư trú. Thông tin về cư trú phải được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, Cơ sở dữ liệu về cư trú theo quy định của pháp luật.

Mới đây, ngày 29/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 37/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Căn cước công dân, có hiệu lực từ ngày 14/5/2021. Theo đó, người dân có quyền khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để nộp cho cơ quan Nhà nước khi họ có nhu cầu. Hình thức khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư có thể bằng văn bản yêu cầu cung cấp thông tin hoặc thông qua dịch vụ nhắn tin, cổng dịch vụ công quốc gia, cổng dịch vụ công Bộ Công an. Ngoài ra, Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội có thể khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để phục vụ công tác quản lý nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được giao.

Theo Khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2021) quy định:

“Điều 11. Điều khoản thi hành

5. Đối với trường hợp nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai)”.

Như vậy, trong tương lai khi mà các quy định pháp luật được kiện toàn, hệ thống lưu trữ quốc gia đi vào hoạt động với vai trò to lớn của chính nó thì việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai yêu cầu bản sao, sổ hộ khẩu có thể sẽ không phù hợp nữa, thay vào đó là cơ quan có thẩm quyền có thể tra cứu thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để tiến hành các thủ tục hành chính. Điều này giảm bớt áp lực về giấy tờ đối với người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói riêng và thực hiện các thủ tục cần thiết khác nói chung.

6. LƯU Ý VỀ SỰ KHÁC NHAU CỦA 1 SỐ MẪU ĐĂNG KÝ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT

Hiện nay, theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT/BTNMT quy định rất cụ thể các trường hợp đăng ký đất đai, đăng ký biến động đối với các hoạt động khác nhau của người sử dụng đất. Cụ thể:

STT

Ký hiệu

Tên mu

II. Mẫu văn bản, giấy tờ áp dụng trong thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

44

Mẫu số 04a/ĐK

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

55

Mẫu số 04b/ĐK

Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất

66

Mẫu số 04c/ĐK

Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất

77

Mẫu số 04d/ĐK

Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất

88

Mẫu số 05/ĐK

Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

99

Mẫu số 06/ĐK

Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

110

Mẫu số 07/ĐK

Phiếu lấy ý kiến về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

111

Mẫu số 08a/ĐK

Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo

112

Mẫu số 08b/ĐK

Thống kê các thửa đất (kèm theo Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất)
III. Mẫu văn bản, giấy tờ áp dụng trong việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

113

Mẫu số 09/ĐK

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

114

Mẫu số 10/ĐK

Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

115

Mẫu số 11/ĐK

Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất

116

Mẫu số 12/ĐK

Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

117

Mẫu số 13/ĐK

Quyết định về việc gia hạn sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

Bắt đầu từ ngày 01/9/2021 khi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực, khi thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai thì cá nhân, tổ chức lưu ý như sau:

Bổ sung Biểu mẫu đăng ký cấp sổ đỏ (sử dụng cho trường hợp dồn điền, đổi thửa)

Khi nộp Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp:

– Hiện hành: Sử dụng Mẫu số 10/ĐK – Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Từ 01/9/2021: Sử dụng Mẫu số 04đ/ĐK –  Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mẫu riêng sử dụng cho trường hợp dồn điền, đổi thửa) ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Bổ sung trường hợp được cấp Sổ đỏ mới khi đăng ký biến động

Theo khoản 2, 3 Điều 1 Thông tư 09/2021, bổ sung thêm trường hợp đăng ký biến động được cấp sổ đỏ gồm:

– Thửa đất được tách ra để cấp riêng sổ đỏ đối với trường hợp sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa.

– Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định.

7. THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CỦA HỘ GIA ĐÌNH 

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được pháp luật đất đai ghi nhận. Do vậy, việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất cũng có những lưu ý đặc thù. Một trong những lưu ý khi hoàn thiện hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)  như sau:

Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình thì các thành viên trong hộ đồng ý bằng văn bản Văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy đinh của pháp luật.

8. MỘT SỐ KHOẢN THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ KHI THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI

Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện là những khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi sử dụng đất. Việc nhà nước quy định những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện nhằm mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là công cụ để Nhà nước quản lí đất đai.

– Thuế sử dụng đất: Là khoản thu bắt buộc mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng đất gồm có thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: hiện nay thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn, giảm theo Nghị quyết 55/2010/QH12, theo đó nhiều trường hợp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất nông nghiệp, một số trường hợp được giảm đến 50% thuế sử dụng đất nông nghiệp;

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện theo quy định của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, theo đó người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp để ở, xây dựng công trình, kinh doanh thương mại, dịch vụ thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với thuế suất là 0,03%, riêng đất ở áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần 0,07% đối với phần diện tích vượt hạn mức không quá 3 lần  và 0,15% đối với phần vượt hạn mức trên 3 lần.

Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích kinh doanh.

– Thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là khoản thuế mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Đối với các doanh nghiệp: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Các hoạt động mang lại thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu nhập từ cho thuê lại đất, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn với đất,chuyển nhượng quyền thuê đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đều là các hoạt động mà doanh nghiệp phải chịu thuế thu nhập.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và được sửa đổi bổ sung năm 2014 với mức thuế suất là 2% trên thu nhập tính thuế. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 11/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật thuế TNCN, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định cho tiết một số điều của Luật thuế TNCN và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN quy định 2 trường hợp được miễn thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, phải đáp ứng 3 điều kiện cụ thể: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng.Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

– Phí và lệ phí

+ Lệ phí trước bạ: là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thu là 0,5% * giá chuyển nhượng;

+ Lệ phí địa chính: là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính;

+ Các khoản phí về đất đai bao gồm phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai.

Các khoản thu về thuế, phí, lệ phí khi thực hiện các thủ tục hành chính đã được quy định rõ. Tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các bên cần lưu ý về việc thực hiện nghĩa vụ thuế FDVN sẽ dựa trên các trường hợp cụ thể để đưa ra các lưu ý khi thực hiện hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp nêu trên:

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC:

TH1: Không có thỏa thuận về nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí

Đối với giao dịch không có thỏa thuận về nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì bên bán nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

TH2: Thỏa thuận bên mua là người nộp thuế, lệ phí

Trong trường hợp các bên thỏa thuận người mua là người thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì người mua phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Thông thường, trong trường hợp này, người mua sẽ tiến hành nghĩa vụ nộp thuế cùng lúc với việc đăng ký biến động.

Do vậy, một lưu ý trong hồ sơ đăng ký biến động đó chính là các tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất đi kèm. Trong trường hợp người tiến hành các thủ tục này chưa thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và trong hồ sơ đăng ký chưa có các giấy tờ nêu trên thì cơ quan tiếp nhận buộc phải trả hồ sơ bổ sung. Điều này rất mất thời gian cho người dân.

9. TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở

Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, chủ sử dụng đất phải tiến hành xin phép cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc được phép chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Khi đáp ứng các điều kiện và hoàn thành thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính như sau:

– Thu bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

– Thu bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp:

+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

– Thời hạn nộp tiền sử dụng đất như sau:

+ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.

+ Trong vòng 90 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.

+ Quá thời hạn trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Như vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất cần lưu ý về mức thu thiền sử dụng đất cũng như thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp trên.

10. NGƯỜI DÂN CẦN LÀM GÌ KHI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC VI PHẠM THỜI HẠN, CÁC CÔNG VIỆC THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Hiện nay, những khó khăn và tồn đọng trong khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai xảy ra rất nhiều, mức độ mâu thuẫn cũng có xu hướng tăng cao. Trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói chung nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, các hành vi hành chính, quyết định hành chính của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền trái với quy định của pháp luật hiện hành thì có thể xử lý theo các hình thức sau đây:

Thứ nhất, thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Khiếu nại về đất đai là việc của công dân (cơ quan, tổ chức) đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại các quyết định về các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính khi có căn cứ cho rằng những hành vi đó là trái pháp luật xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà kiếu nại không được giải quyết hoặc người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Thứ hai, tố cáo trong lĩnh vực đất đai.

Tố cáo là việc cá nhân theo thủ tục quy định của Luật Tố cáo báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào trong lĩnh vực đất đai gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của cán bộ, công chức, viên chức do người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quản lý cán bộ, công chức, viên chức đó giải quyết hoặc cấp trên trực tiếp quản lý giải quyết.

Thời hạn giải quyết tố cáo là không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý tố cáo. Đối với vụ việc phức tạp thì có thể gia hạn giải quyết tố cáo một lần nhưng không quá 30 ngày. Đối với vụ việc đặc biệt phức tạp thì có thể gia hạn giải quyết tố cáo hai lần, mỗi lần không quá 30 ngày. Căn cứ vào nội dung tố cáo, giải trình của người bị tố cáo, kết quả xác minh nội dung tố cáo, tài liệu, chứng cứ có liên quan, người giải quyết tố cáo ban hành kết luận nội dung tố cáo. Việc thực hiện tố cáo sai phạm của cá nhân, tổ chức có thể được thực hiện bởi người thứ ba. Tuy nhiên, khi tiến hành tố cáo cần thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho sai phạm của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền.

Trên đây là một trong những lưu ý khi thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hi vọng những lưu ý này sẽ giúp ích cho việc thực hiện các thủ tục hành chính đối với đất đai được hiệu quả hơn.

Thủ tục hành chính về đất đai là thủ tục hành chính thông dụng nhất với người dân, khi mua nhà, mua đất, cho thuê nhà đất hay đăng ký các biến động đất đai đều cần phải thực hiện các thủ tục này. Thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến tài sản có giá trị lớn, quyền lợi ích thiết thực của người dân nên theo sự phát triển xã hội, nhu cầu của người dân, các thủ tục hành chính này cũng được sửa đổi, bổ sung theo hướng cải cách, đơn giản hơn và thời gian thực hiện được rút hơn. Nhằm tạo thuận lợi và nắm bắt kịp thời các quy định mới khi thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất, FDVN đưa đến Quý vị 10 lưu ý khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, cụ thể như sau:

1. LƯU Ý THỜI HẠN PHẢI TIẾN HÀNH CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH, ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI ĐỂ KHÔNG BỊ PHẠT

Các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động đất đai được quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2013. Trong đó với một số trường hợp có quy định thời hạn người sử dụng đất phải tiến hành thủ tục hành chính tương ứng, cụ thể:

Thứ nhất, đối với đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

d) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

đ) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

e) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề”.

Khi thực hiện một trong số các quyền của người sử dụng đất nêu trên không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.

Trong trường hợp chậm thực hiện các thủ tục đăng ký biến động nêu trên thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP với mức phạt như  sau:

“2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và 1 khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;

b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.

3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này”.

Đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Thứ hai, đăng ký lần đầu đối với thửa đất sử dụng mà chưa đăng ký.

Trên thực tế hiện nay, ở các vùng nông thôn khá phổ biến về tình trạng người dân sử dụng đất nhưng không tiến hành đăng ký đất đai. Một suy nghĩ mặc định rằng người nào sử dụng thì quyền sử dụng đất đương nhiên cũng sẽ được Nhà nước công nhận. Tuy nhiên, pháp luật đất đai đã có khung hành lang pháp lý đề củng cố công tác quản lý được hiệu quả đó chính là sự phối hợp của người sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp đối với cá nhân, hộ gia đình đó – cụ thể là việc đăng ký đất đai lần đầu đối với thửa đất sử dụng nhưng chưa đăng ký. Đây vừa được coi là quyền, vừa được coi là nghĩa vụ của người sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP trong trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu đối với thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 500.000 đồng đến 2.000.000 đồng ở khu vực nông thôn, nếu khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt tại nông thôn.

2. THỜI GIAN THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Một trong những mối quan tâm hàng đầu của người dân khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói chung và quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đó chính là thời gian để các cơ quan nhà nước thực hiện các thủ tục hành chính. Tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định các mốc thời gian tương ứng với một số thủ tục hành chính nhất định sau đây:

STT

Thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai

Thời  hạn thực hiện

1

Giao đất, cho thuê đất

Thời hạn thực hiện không quá 20 ngày không kể thời gian thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.

2

Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Không quá 15 ngày

3

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Không quá 30 ngày

4

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng

Không quá 15 ngày.

5

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất

Không quá 15 ngày.

6

Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp:

– Trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

– Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai;

– Xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

– Kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án;

– Chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, nhóm người sử dụng đất

Không quá 10 ngày.

7

Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý.

Không quá 15 ngày.

8

– Gia hạn sử dụng đất.

– Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Không quá 07 ngày.

9

– Xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất.

– Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng.

Không quá 05 ngày.

10

– Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề.

– Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký.

– Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

– Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất.

– Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp.

Không quá 10 ngày.

11

Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Không quá 30 ngày.

12

Cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho nhiều người do đo vẽ lại bản đồ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ.

Không quá 50 ngày.

13

Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.

Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện.

Không quá 45 ngày.

14

Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Không quá 60 ngày.

15

Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Không quá 90 ngày.

Thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nêu trên là kể từ khi các cơ quan có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ sơ.

3. NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ THỂ ỦY QUYỀN CHO NGƯỜI KHÁC ĐỂ THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Tại Nghị định 61/2018/NĐ-CP đã được Chính phủ đã ban hành để thay thế Quyết định 09/2015/QĐ-TTg về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính. Tại Điều 6 của Nghị định này quy định quyền và trách nhiệm của các nhân khi thực hiện các thủ tục hành chính. Tuy không có quy định cụ thể về trường hợp được ủy quyền của người khác thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, nhưng tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 61/2018/NĐ-CP quy định trách nhiệm của tổ chức, cá nhân khi nhận kết quả thực hiện thủ tục hành chính tại bộ phận 1 cửa có quy định về trường hợp ủy quyền cụ thể: “Trường hợp được ủy quyền nhận thay thì mang thêm giấy ủy quyền của người đã ủy quyền đi nhận thay kết quả”. Mặt khác, đối chiếu các quy định của pháp luật đất đai, Luật đất đai 2013 đã có những quy định về việc tiến hành ủy quyền cho 1 cá nhân thực hiện các quyền của người sử dụng đất, hoặc các thủ tục hành chính khác như trong trường hợp quyền sử dụng đất được công nhận cho hộ gia đình, một nhóm người hoặc thừa kế quyền sử dụng đất do người chết để lại. Điều này là phù hợp với thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như quy định của pháp luật hiện hành. Như vậy, có thể ủy quyền cho người khác đi làm các thủ tục hành chính về đất đai.

Tuy nhiên, khi thực hiện việc ủy quyền lại cho người khác thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cần lưu ý phù hợp với quy định tại Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng ủy quyền như sau:

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

– Về hình thức: hợp đồng ủy quyền phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

-Về nội dung: Nội dung của hợp đồng ủy quyền phải đảm bảo nguyên tắc không được ủy quyền những công việc trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội.

– Thời hạn của hợp đồng ủy quyền có thể theo thời gian hoặc theo vụ việc.

– Ủy quyền lại phải đáp ứng các điều kiện như: Có sự đồng ý của bên ủy quyền, do sự kiện bất khả kháng nếu không áp dụng ủy quyền lại thì mục đích xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vì lợi ích của người ủy quyền không thể thực hiện được. Việc ủy quyền lại không được vượt quá phạm vi ủy quyền ban đầu. Và hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu.

Ngoài ra, đối với hoạt động ủy quyền để thực hiện 1 số thủ tục hành chính đáp ứng các điều kiện về không có thù lao, không có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền và không liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng bất động sản thì các bên có thể làm Giấy ủy quyền và được chứng thực theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP.

4. CƠ QUAN CÓ THẨM QUYỀN THỰC HIỆN VÀ NƠI NỘP HỒ SƠ CÓ THỂ KHÁC NHAU

Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã nêu rất rõ về các cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai cũng như quản lý quỹ đất. Thông thường tổ chức thì nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh; hộ gia đình, cá nhân thì nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc có thể nộp tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, có một số lưu ý nhỏ về thẩm quyền của UBND xã, phường, thị trấn khi tiến hành giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ khi thực hiện giải quyết thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc về UBND cấp xã mà thuộc về Sở tài nguyên và môi trường hoặc Phòng tài nguyên và môi trường:

– Nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường nếu là tổ chức.

– Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu là hộ gia đình, cá nhân.

Sở TN&MT, Phòng TN&MT có những cơ quan chuyên môn phụ trách như: văn phòng, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại bộ phận một cửa. Tương ứng với thẩm quyền tiếp nhận và trả kết quả khi giải quyết thủ tục chúng ta có thể thấy.

5. VỀ GIẤY TỜ NỘP KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính đã ghi nhận việc sử dụng bản sao, bản gốc các giấy tờ. Cụ thể tại các Điều 9 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, Điều 10 Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Điều 11  Việc nộp giấy tờ khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất… và một số Điều khoản khác ghi nhận về việc hồ sơ thực hiện các thủ tục hành chính có thể là bản sao đối với các giấy tờ như: CMND, GCN quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu. Tuy nhiên, cần lưu ý một số thủ tục bắt buộc hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính phải là bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như:

– Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp (Khoản 1 Điều 9 TT24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng (Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền – Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định (Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý nợ hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ và chồng, của nhóm người sử dụng đất (Khoản 5 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận (đổi tên hoặc giấy tờ pháp nhân, giấy tờ nhân thân, địa chỉ); giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (Khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Ngoài ra còn có một số thủ tục khác, tuy nhiên một mẫu số chung ở đây đó chính là hồ sơ khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất có thể nộp bản sao các giấy tờ liên quan đến nhân thân, hộ khẩu, các hợp đồng thực hiện quyền sử dụng đất. Phần lớn nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong trường hợp có thay đổi các thông tin trên GCN đã cấp, chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Trên thực tế rất nhiều trường hợp khi tiến hành các thủ tục hành chính, các cơ quan Nhà nước có yêu cầu phải nộp Sổ hộ khẩu. Theo khoản 3 Điều 38 Luật Cư trú 2020, tất cả Sổ hộ khẩu vẫn còn giá trị đến hết ngày 31/12/2022. Từ năm 2023, Sổ hộ khẩu chính thức không còn giá trị xác nhận cư trú. Thông tin về cư trú phải được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, Cơ sở dữ liệu về cư trú theo quy định của pháp luật.

Mới đây, ngày 29/3/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 37/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Căn cước công dân, có hiệu lực từ ngày 14/5/2021. Theo đó, người dân có quyền khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để nộp cho cơ quan Nhà nước khi họ có nhu cầu. Hình thức khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư có thể bằng văn bản yêu cầu cung cấp thông tin hoặc thông qua dịch vụ nhắn tin, cổng dịch vụ công quốc gia, cổng dịch vụ công Bộ Công an. Ngoài ra, Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội có thể khai thác thông tin trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để phục vụ công tác quản lý nhà nước theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn được giao.

Theo Khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (Có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2021) quy định:

“Điều 11. Điều khoản thi hành

5. Đối với trường hợp nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai)”.

Như vậy, trong tương lai khi mà các quy định pháp luật được kiện toàn, hệ thống lưu trữ quốc gia đi vào hoạt động với vai trò to lớn của chính nó thì việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai yêu cầu bản sao, sổ hộ khẩu có thể sẽ không phù hợp nữa, thay vào đó là cơ quan có thẩm quyền có thể tra cứu thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để tiến hành các thủ tục hành chính. Điều này giảm bớt áp lực về giấy tờ đối với người dân khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói riêng và thực hiện các thủ tục cần thiết khác nói chung.

6. LƯU Ý VỀ SỰ KHÁC NHAU CỦA 1 SỐ MẪU ĐĂNG KÝ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỂN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT

Hiện nay, theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT/BTNMT quy định rất cụ thể các trường hợp đăng ký đất đai, đăng ký biến động đối với các hoạt động khác nhau của người sử dụng đất. Cụ thể:

STT

Ký hiệu

Tên mu

II. Mẫu văn bản, giấy tờ áp dụng trong thực hiện thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

44

Mẫu số 04a/ĐK

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

55

Mẫu số 04b/ĐK

Danh sách người sử dụng chung thửa đất, chủ sở hữu chung tài sản gắn liền với đất

66

Mẫu số 04c/ĐK

Danh sách các thửa đất nông nghiệp của cùng một người sử dụng, người được giao quản lý đất

77

Mẫu số 04d/ĐK

Danh sách tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất

88

Mẫu số 05/ĐK

Phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất

99

Mẫu số 06/ĐK

Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

110

Mẫu số 07/ĐK

Phiếu lấy ý kiến về việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

111

Mẫu số 08a/ĐK

Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo

112

Mẫu số 08b/ĐK

Thống kê các thửa đất (kèm theo Báo cáo rà soát hiện trạng quản lý, sử dụng đất)
III. Mẫu văn bản, giấy tờ áp dụng trong việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

113

Mẫu số 09/ĐK

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

114

Mẫu số 10/ĐK

Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

115

Mẫu số 11/ĐK

Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất

116

Mẫu số 12/ĐK

Thông báo về việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính

117

Mẫu số 13/ĐK

Quyết định về việc gia hạn sử dụng đất của Ủy ban nhân dân

Bắt đầu từ ngày 01/9/2021 khi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT có hiệu lực, khi thực hiện một số thủ tục hành chính về đất đai thì cá nhân, tổ chức lưu ý như sau:

Bổ sung Biểu mẫu đăng ký cấp sổ đỏ (sử dụng cho trường hợp dồn điền, đổi thửa)

Khi nộp Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp:

– Hiện hành: Sử dụng Mẫu số 10/ĐK – Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

– Từ 01/9/2021: Sử dụng Mẫu số 04đ/ĐK –  Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mẫu riêng sử dụng cho trường hợp dồn điền, đổi thửa) ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Bổ sung trường hợp được cấp Sổ đỏ mới khi đăng ký biến động

Theo khoản 2, 3 Điều 1 Thông tư 09/2021, bổ sung thêm trường hợp đăng ký biến động được cấp sổ đỏ gồm:

– Thửa đất được tách ra để cấp riêng sổ đỏ đối với trường hợp sổ đỏ đã được cấp chung cho nhiều thửa.

– Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định.

7. THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CỦA HỘ GIA ĐÌNH 

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình được pháp luật đất đai ghi nhận. Do vậy, việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất cũng có những lưu ý đặc thù. Một trong những lưu ý khi hoàn thiện hồ sơ, thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình được hướng dẫn cụ thể tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT)  như sau:

Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình thì các thành viên trong hộ đồng ý bằng văn bản Văn bản được công chứng hoặc chứng thực theo quy đinh của pháp luật.

8. MỘT SỐ KHOẢN THUẾ, PHÍ, LỆ PHÍ KHI THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH ĐẤT ĐAI

Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện là những khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước khi sử dụng đất. Việc nhà nước quy định những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện nhằm mục đích tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là công cụ để Nhà nước quản lí đất đai.

– Thuế sử dụng đất: Là khoản thu bắt buộc mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi sử dụng đất gồm có thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: hiện nay thuế sử dụng đất nông nghiệp được miễn, giảm theo Nghị quyết 55/2010/QH12, theo đó nhiều trường hợp được miễn hoàn toàn thuế sử dụng đất nông nghiệp, một số trường hợp được giảm đến 50% thuế sử dụng đất nông nghiệp;

+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được thực hiện theo quy định của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, theo đó người sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp để ở, xây dựng công trình, kinh doanh thương mại, dịch vụ thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với thuế suất là 0,03%, riêng đất ở áp dụng biểu thuế luỹ tiến từng phần 0,07% đối với phần diện tích vượt hạn mức không quá 3 lần  và 0,15% đối với phần vượt hạn mức trên 3 lần.

Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất; hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp vào mục đích kinh doanh.

– Thuế thu nhập khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là khoản thuế mà người sử dụng đất có nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Đối với các doanh nghiệp: khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các doanh nghiệp phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Các hoạt động mang lại thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất, thu nhập từ cho thuê lại đất, chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn với đất,chuyển nhượng quyền thuê đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đều là các hoạt động mà doanh nghiệp phải chịu thuế thu nhập.

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và được sửa đổi bổ sung năm 2014 với mức thuế suất là 2% trên thu nhập tính thuế. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 11/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật thuế TNCN, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định cho tiết một số điều của Luật thuế TNCN và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN quy định 2 trường hợp được miễn thuế TNCN đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau. Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, phải đáp ứng 3 điều kiện cụ thể: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng.Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

– Phí và lệ phí

+ Lệ phí trước bạ: là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mức thu là 0,5% * giá chuyển nhượng;

+ Lệ phí địa chính: là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công việc về địa chính như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính;

+ Các khoản phí về đất đai bao gồm phí đo đạc, lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai.

Các khoản thu về thuế, phí, lệ phí khi thực hiện các thủ tục hành chính đã được quy định rõ. Tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất các bên cần lưu ý về việc thực hiện nghĩa vụ thuế FDVN sẽ dựa trên các trường hợp cụ thể để đưa ra các lưu ý khi thực hiện hồ sơ đăng ký biến động trong trường hợp nêu trên:

Theo quy định tại Khoản 5, Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC:

TH1: Không có thỏa thuận về nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí

Đối với giao dịch không có thỏa thuận về nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì bên bán nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

TH2: Thỏa thuận bên mua là người nộp thuế, lệ phí

Trong trường hợp các bên thỏa thuận người mua là người thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì người mua phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Thông thường, trong trường hợp này, người mua sẽ tiến hành nghĩa vụ nộp thuế cùng lúc với việc đăng ký biến động.

Do vậy, một lưu ý trong hồ sơ đăng ký biến động đó chính là các tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất đi kèm. Trong trường hợp người tiến hành các thủ tục này chưa thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và trong hồ sơ đăng ký chưa có các giấy tờ nêu trên thì cơ quan tiếp nhận buộc phải trả hồ sơ bổ sung. Điều này rất mất thời gian cho người dân.

9. TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI THỰC HIỆN THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở

Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, chủ sử dụng đất phải tiến hành xin phép cơ quan có thẩm quyền. Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan có thẩm quyền quyết định việc được phép chuyển mục đích sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Khi đáp ứng các điều kiện và hoàn thành thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất được tính như sau:

– Thu bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp:

+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;

+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

– Thu bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp:

+ Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

– Thời hạn nộp tiền sử dụng đất như sau:

+ Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.

+ Trong vòng 90 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.

+ Quá thời hạn trên, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Như vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất cần lưu ý về mức thu thiền sử dụng đất cũng như thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp trên.

10. NGƯỜI DÂN CẦN LÀM GÌ KHI CƠ QUAN NHÀ NƯỚC VI PHẠM THỜI HẠN, CÁC CÔNG VIỆC THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI

Hiện nay, những khó khăn và tồn đọng trong khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai xảy ra rất nhiều, mức độ mâu thuẫn cũng có xu hướng tăng cao. Trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai nói chung nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, các hành vi hành chính, quyết định hành chính của cá nhân, cơ quan có thẩm quyền trái với quy định của pháp luật hiện hành thì có thể xử lý theo các hình thức sau đây:

Thứ nhất, thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Khiếu nại về đất đai là việc của công dân (cơ quan, tổ chức) đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại các quyết định về các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính khi có căn cứ cho rằng những hành vi đó là trái pháp luật xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh mà kiếu nại không được giải quyết hoặc người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Thứ hai, tố cáo trong lĩnh vực đất đai.

Tố cáo là việc cá nhân theo thủ tục quy định của Luật Tố cáo báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất kỳ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào trong lĩnh vực đất đai gây thiệt hại hoặc đe dọa gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc thực hiện nhiệm vụ, công vụ của cán bộ, công chức, viên chức do người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quản lý cán bộ, công chức, viên chức đó giải quyết hoặc cấp trên trực tiếp quản lý giải quyết.

Thời hạn giải quyết tố cáo là không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý tố cáo. Đối với vụ việc phức tạp thì có thể gia hạn giải quyết tố cáo một lần nhưng không quá 30 ngày. Đối với vụ việc đặc biệt phức tạp thì có thể gia hạn giải quyết tố cáo hai lần, mỗi lần không quá 30 ngày. Căn cứ vào nội dung tố cáo, giải trình của người bị tố cáo, kết quả xác minh nội dung tố cáo, tài liệu, chứng cứ có liên quan, người giải quyết tố cáo ban hành kết luận nội dung tố cáo. Việc thực hiện tố cáo sai phạm của cá nhân, tổ chức có thể được thực hiện bởi người thứ ba. Tuy nhiên, khi tiến hành tố cáo cần thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho sai phạm của cá nhân, tổ chức có thẩm quyền.

Trên đây là một trong những lưu ý khi thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hi vọng những lưu ý này sẽ giúp ích cho việc thực hiện các thủ tục hành chính đối với đất đai được hiệu quả hơn.

Địa chỉ: 359 đường Nguyễn Du, thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

Hotline: 02553.817.579/0917135269

Fanpage: